Introducción
Las cuotas de comunidad impagadas prescriben a los cinco años, contados por separado desde que vence cada recibo. Pasado ese plazo sin una reclamación formal, la comunidad ya no puede exigirlas en los tribunales, siempre que el propietario alegue la prescripción.
Es una de las dudas más habituales en cualquier comunidad de vecinos. Unos propietarios reciben de golpe una reclamación de deudas de hace diez años; otros, como presidentes o administradores, descubren que un vecino lleva años sin pagar y nadie hizo nada. En los últimos meses la prensa ha difundido mucho una sentencia del Tribunal Supremo sobre esta cuestión, a veces con titulares confusos. Te explicamos qué dice realmente la ley, qué ha resuelto el Supremo y qué conviene hacer en cada caso.
Cinco años, no quince
La Ley de Propiedad Horizontal obliga a todos los propietarios a pagar los gastos comunes, pero no fija un plazo para reclamarlos. Hay que acudir al Código Civil.
Durante años convivieron dos lecturas. Algunas comunidades y juzgados aplicaban el plazo general de las acciones personales del artículo 1964, que era de quince años hasta la reforma de la Ley 42/2015, de 5 de octubre. Otros aplicaban el artículo 1966.3.º, que fija cinco años para exigir los pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves.
El Tribunal Supremo resolvió el debate en la sentencia 242/2020, de 3 de junio: las cuotas de comunidad son pagos periódicos y se rigen por el artículo 1966.3.º. Es decir, prescriben a los cinco años. Desde entonces el Alto Tribunal ha repetido este criterio en varias ocasiones.
El caso que ha resuelto el Supremo
La sentencia que tanto se ha comentado este año es la STS 1726/2025, de 26 de noviembre (recurso 4424/2020). Aunque muchos medios la han presentado como una sentencia de 2026, se dictó a finales de 2025 y se difundió en los meses siguientes.
Los hechos son sencillos:
- Una comunidad de propietarios en régimen de aprovechamiento por turnos (las conocidas semanas de multipropiedad) reclamó a un propietario 6.497,30 € de cuotas ordinarias y extraordinarias de los años 2007 a 2014.
- La comunidad presentó la petición de juicio monitorio el 8 de septiembre de 2017.
- El juzgado no aceptó la prescripción porque consideró aplicable el antiguo plazo de quince años.
El Supremo corrigió ese criterio y aplicó el plazo de cinco años del artículo 1966.3.º del Código Civil, también a deudas nacidas antes de la reforma de 2015. Como las cuotas se pagaban antes del 31 de enero de cada año, cuando se presentó el monitorio ya estaban prescritas las de 2007 a 2012. Solo podían reclamarse las de 2013 y 2014: 1.696 €, más el interés legal desde la presentación del monitorio. El propietario se ahorró algo más de 4.800 €.
Desde cuándo se cuenta y cómo se interrumpe
Cada cuota tiene su propio plazo de cinco años, que empieza el día en que ese recibo es exigible. Si la comunidad gira recibos mensuales, cada mes empieza a correr un plazo distinto. Si gira un único recibo anual, el plazo empieza en la fecha de ese recibo. Las derramas cuentan desde la fecha en que el acuerdo de la junta las hizo exigibles.
Un ejemplo: si en octubre de 2026 la comunidad reclama por primera vez a un vecino que no paga desde 2018, en principio solo podrá exigir los recibos vencidos desde octubre de 2021. Los anteriores estarán prescritos, salvo que el plazo se haya interrumpido.
Según el artículo 1973 del Código Civil, la prescripción se interrumpe de tres maneras, y cada interrupción vuelve a poner el contador a cero:
- Reclamación judicial, normalmente el procedimiento monitorio del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
- Reclamación extrajudicial del acreedor. Para poder probarla, lo recomendable es un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, o un requerimiento notarial.
- Reconocimiento de la deuda por el propietario, por ejemplo firmando un plan de pagos o haciendo un pago parcial a cuenta de la deuda.
Una comunidad que documenta sus reclamaciones puede mantener viva una deuda durante muchos años. Una comunidad que se limita a enviar recibos impagados al banco, sin más, corre el riesgo de perderla.
Lo que la prescripción no hace
La prescripción no borra la deuda de forma automática. Hay que alegarla en el procedimiento: el juez no la aplica por su cuenta. Si un propietario recibe un monitorio y no se opone alegando que las cuotas antiguas están prescritas, puede acabar condenado a pagar la deuda completa.
Tampoco conviene confundir la prescripción con la afección real del piso. Según el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, quien compra una vivienda responde con ella de las cuotas impagadas de la parte vencida del año en curso y de los tres años naturales anteriores. Por eso, antes de comprar, hay que pedir siempre el certificado de deudas con la comunidad, que el vendedor debe aportar en la firma salvo que el comprador le exonere expresamente (algo poco recomendable).
Por último, todo lo anterior se refiere al Código Civil estatal, que es el que se aplica en Andalucía y en la mayor parte de España. En Cataluña rige su propio Código Civil, con un plazo de tres años para este tipo de pagos periódicos.
Qué hacer en cada caso
Si eres propietario y te reclaman cuotas antiguas:
- Revisa las fechas de cada recibo reclamado y comprueba si recibiste algún burofax o requerimiento en los últimos años.
- Si recibes un requerimiento de pago en un monitorio, tienes 20 días para pagar u oponerte. Es el momento de alegar la prescripción de las cuotas con más de cinco años.
- Las cuotas recientes siguen siendo exigibles: pagarlas o negociar un plan de pagos evita costas e intereses.
Si eres presidente o administrador:
- Revisa periódicamente la lista de morosos y la fecha del primer impago de cada uno.
- Ante el segundo o tercer recibo impagado, envía un requerimiento fehaciente y guarda la prueba.
- No dejes pasar el tiempo: el monitorio del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal es rápido y en el momento que se interponga, se interrumpe el plazo.
Preguntas frecuentes
¿Las derramas también prescriben a los cinco años? Sí. En el caso resuelto por el Supremo se reclamaban cuotas ordinarias y extraordinarias, y se aplicó el mismo plazo a todas.
¿Vale un correo electrónico o un WhatsApp para interrumpir el plazo? La ley no exige una forma concreta, pero en un juicio habrá que probar que el propietario recibió la reclamación. Por eso lo prudente es el burofax con certificación de contenido o el requerimiento notarial.
¿Y si el propietario moroso ha fallecido? La deuda pasa a sus herederos si aceptan la herencia. Es un caso con matices sobre el cómputo del plazo, que conviene revisar con un abogado.
¿Necesitas ayuda?
Cinco años parece mucho tiempo, pero se pasa rápido cuando nadie revisa los impagos. Y para el propietario, alegar o no la prescripción a tiempo puede suponer miles de euros de diferencia.
En Miguel Sánchez & Asociados asesoramos tanto a comunidades de propietarios como a vecinos que reciben reclamaciones. Si tienes una deuda con tu comunidad o eres presidente de una comunidad con morosos, contacta con nosotros y estudiaremos tu caso.Por este motivo, conviene realizar una revisión jurídica de la vivienda antes de comprar, comprobando también las posibles deudas con la comunidad de propietarios.
Este artículo tiene carácter divulgativo y no sustituye el asesoramiento jurídico sobre un caso concreto.